マンション購入までの流れ－マンション購入と諸費用

マンションの広告で自己資金ゼロで購入可能というキャッチコピーを目にすることがあります。
 又、頭金は購入金額の2割を準備という数字をよく目にします。

 私にはどちらも「誰にとって」という主語が欠落した一般論、
更には売主サイドの声のように聞こえてきます。

購入を考えている一人一人、年収も家族構成も年齢など環境・バックボーンは違う筈です。
年収1000万と500万の人は違うでしょうし、
夫婦と子供3人の家族と夫婦と子供１人の家族では異なります。
では、頭金の目安は？
物件の購入金額は？
頭金以外に必要な諸経費は？

そこで調べてみました。

購入金額の上限は？

購入金額は、借り入れ可能金額とは違います。 購入金額はある程度の余裕を持って返済可能な金額です。 返済可能な金額とは、月々の収入から預貯金と住居費以外の出費（教育費・食費・水道光熱費・衣服費・通信費・小遣いなど）を引いた残りが、月々の返済金額となります。

そこから返済総額が弾き出されます。
その時に、定年後の退職金や親子２世代ローンも含め、返済総額を出される人がいらっしゃいますが、
考え方の相違になりますが、私は先行き不透明な時代には、 不確定な要素を持ち込みすぎることに疑問を抱きます。
終身雇用・年功序列・土地神話、だけでなく
老齢年金の給付さえ危ぶまれる時代ですから。

その返済総額に頭金（諸経費は除く）をプラスしたものを購入可能な上限金額と考えられてはいかがでしょうか？

頭金は？

自己資金＋親などからの贈与金から予定される出費や不測の事態に備える貯金 とマンション購入時に発生する諸経費を引いた金額になるのではないでしょうか？

諸経費

• 仲介手数料・・・住宅を仲介業者を介して購入した時に仲介業者に支払う金額です。新築マンションの場合には不要です
• 印紙税・・・住宅ローンなどに貼る収入印紙です。物件価格によって異なります
• 住宅ローンの保証料・・・ローンの返済が滞った時のために、
  銀行の指定する保証会社が連帯保証人の代わりを引き受けるその時に渡す保証料です。
  借入額や金融機関によって異なるので、一概には言えませんが、
  一般的に3000万円を返済期間35年で借り入れすると60万円程度になります。
  但し、審査の結果、保証料が上記よりも大幅に高くなることもあります。
  個別の審査結果によって保証会社がリスク算定している結果のようです。
  
  また、保証料の必要ない住宅ローンもあります。
  その代表的なものは「フラット３５」という住宅金融公庫と金融機関の提携ローンです
  
• 住宅ローンの事務手数料・・・住宅ローンを利用する時に金融機関に支払う事務手数料です。
  金融機関によって異なりますが、３１５００円が多いようです。
• 団体信用保険料・・・年払いが基本で、住宅ローンに上乗せされているので払っている実感は薄いようです。 残債金額によって異なります。
• 火災保険料・・・加入は任意の所が多いようです。
• 地震保険料・・・地震による火災では火災保険は対応してくれません。
  上記の火災保険と伴に所得税控除が受けられます
• 登記費用・・・所有権を登記したり、抵当権の設定登記をしたりする時の登録免許税であったり、
  それにあたる司法書士への報酬料です
• 住宅ローン代行手数料・・・住宅ローンを不動産会社が購入者に案内・斡旋する場合に、とる費用です。
  不動産会社によっては不要な場合も多いです。
• つなぎ融資の金利・・・住宅ローンを借りるときに、その資金が融資される前に購入資金を売主へ支払う必要があるときに「つなぎ融資」として利用します。
• 固定資産税・都市計画税の精算金・・住宅の取得日から年末までの日数を日割り計算して支払う
• 修繕積立一時金・・・毎月の管理費からの積立だけでは不足すると考えられた場合に、
  一時的に集めるもの。管理組合によって異なる
• 耐震基準適合証明書・・・築25年を超える中古マンションまたは築20年を超える木造一戸建てなどを購入するとき、それが新耐震基準に適合するものであれば、税金の軽減を受けられる場合があります。
  その適合を証明するのがこれでその費用です。
• 引っ越し費用・・・文字通り引越しの費用です
• 家具・調度品など・・・住まいの大きさ・広さに合わせて家具やカーテンなども必要になります

入居後の費用としては、不動産取得税があります。
諸経費の総額は、物件の価格や購入者の選び方で変わりますが、購入価格の５～１０％が目安です。
払う方ばかりを書いてきましたが、軽減されるものもあります。
 しっかり手続きをして恩恵にあずかりましょう。

住宅ローン控除

住宅ローンを利用した人は、年末の借入残高に応じて所得税から控除が受けられます。

ローン控除を受けられる条件

• 年間の合計所得金額が３０００万以下
• 登記上の床面積が５０㎡以上であり、1/2以上を居住用としていること。
• 中古マンションの場合は築２５年以内のもの、但し一定の耐震基準を満たすものは築年数を問わないので、建築士に耐震基準適合証明書を作成してもらい、提出の事。
• 住宅ローンが１０年以上に渡り、分割して返済することになっているモノ。
• 住宅を取得した日から6ヶ月以内に入居し、引続き居住の方
• 新築住宅に入居した年及びその年の前後2年以内に、住宅の売却等による譲渡取得の課税の特例を受けいない方

減税額と手続き

平成１９年に居住される方

年末残高の限度額	適用年	控除率	最高	合計
2500万	1～6年目	1.0％	25万	200万まで
	7～10年目	0.5％	12．5万

平成２０年に居住される方

年末残高の限度額	適用年	控除率	最高	合計
2000万	1～6年目	1.0％	20万	160万まで
	7～10年目	0.5％	10万

手続きは金融機関発行の住宅ローン残高証明書の他必要書類 を添付して確定申告すれば受けられます。
申告の書類等は税務署で入手できますが、国税庁HPで書類をダウンロードして、作成手順に従えば簡単につくれます。
会社勤めの方は翌年からは、年末調整で受けられます。

平成19年と20年に購入し、入居される方の減税額を示しましたが、
 それ以前はもっと控除の額が大きく、国は景気動向を見ながら、他の減税施策と併せて 景気対策として使っています。

マンションの販売員の方が「年内に購入すると有利ですよ」とアピールされるのはこういう背景があるからです。