マンション購入までの流れ－マンション購入と住宅ローン

依然として預貯金の金利が低い時に、マンションの購入者は遙かに高い金利を払って
数十年に及ぶ住宅ローンを払い続けなければいけない。

今は、貸し出す金融機関も一昔前の横並びの時と違って、色んなタイプのものを出して、
顧客の獲得に知恵を絞っているようだ。

裏を返せば、金融機関にとって住宅ローンの販売はオイシイらしい。
そんな時だからこそ購入者は情報を収集して、自分にとって有利なものを選ぶべきだと自戒を込めて思っている。
そんな反省も込めて、住宅ローンについて調べてみました。

是非参考にして下さい。

住宅ローンの基本は、金利の低いものから借りていくという事。
となると以前は、公的融資から借りて、不足分を民間融資からという流れになっていました。
でも、今は住宅金融公庫が平成19年4月1日から独立行政法人住宅金融支援機構となり、住宅資金の直接融資が廃止され、一変しました。

そこで先ず、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して出来たフラット35について

フラット３５とは

フラット３５は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して出来た住宅ローンで、次の特徴があります。

• 最長で35年の固定金利、但し19年１０月以降返済期間２０年までと２１年以上で異なる金利を設定
• 保証料・繰り上げ返済手数料共に0円
• 一定の基準に合格した住宅に融資することで、住宅の質を確保
• 団体信用生命保険、３大疾病保証付団体信用生命保険を準備することで万一をサポート

利用条件等詳細は住宅金融支援機構のサイトで

• 100万以上～8000万以下で購入額の9割以内
• 30㎡以上のマンション
• 融資期間は15年以上35年以内もしくは完済時の年齢が80歳となるまでの年数でどちらか短い方

更にフラット３５ｓに適合する住宅では最初の5年間で０．３％の優遇金利が適用される。

住宅ローンの金利は金融機関によって異なり、大手都市銀行が低いという訳ではなく、地銀や信用金庫なども有力な商品が準備されているし、融資手数料も異なるので販売業者が勧める提携ローンと比較・検討が必要だ。

又、住宅金融支援機構の財形住宅融資（財形貯蓄を行っている方がご利用いただける5年固定金利制の住宅ローン）とフラット３５を併せて利用して有利な金利を活用できる。

財形住宅融資

財形住宅融資は5年毎に適用金利を見直す5年固定金利制で 一般財形貯蓄・財形年金貯蓄・財形住宅貯蓄のいずれかを１年以上続け、申込日前２年以内に財形貯蓄の預入れを行い、残高が50万円以上ある方が対象となり残高の10倍の額（最高4000万）が融資されます。 マンションでは40㎡以上280㎡以下が受けられます。 返済期間は10年以上で、平成19年10月時点の金利は2.18%となっています。

金利のタイプ

マンションの広告では、返済期間35年、元利均等返済で返済例が紹介されている。

それは返済額を低く見せる売り手のテクニック。

返済の方式には、元利均等返済と元金均等返済があって、元利均等方式は毎回の返済額が均等になるように設定されているので元金がなかなか減らない。

利息は元金から求められるので、総返済額は多くなる。

一方、元金均等方式は元金を均等割りして、その元金に利息がプラスされるので、初回月が一番高く次第に減っていく。

総返済額では借入額と期間によって異なるが、１００万～２００万もの開きが出てくるので熟慮が求められる。

35年ローンについて

月々の返済金額は、期間を長くすればするほど返済額も低くなる。

でも、住宅金融公庫のアンケートによるとマイホーム取得に踏み出した平均年齢は39歳。

39歳で35年ローンを組むと、完済は74歳になってしまう。

定年の延長が見込めると言っても、誰もが延長されるとは限らないし、現役時代の給与が貰える筈もない。

そんな不確定なものをあてにして大丈夫だろうか？

まして、公的年金制度は破綻も当然。医療制度・介護制度も見直し必至。
退職金は老後の生活に備えないと危うい。
となると完済の目標は60歳で考えたいもの。
そうすると何回かの繰り上げ返済が必至となる。
ローンを組む時は、購入の年齢と借入額を考慮して、繰り上げ返済も予定に組み込みたい。

住宅ローンを申し込むタイミング

新築マンションの場合、購入を決定して契約を結んで入居は1年以上先なんてことは当たり前。

でも、契約のその時にローンも申し込んでいませんか？

金利は常に動いています。社会の動きを反映していますから・・

出来れば、借入の直前（審査に要する日をおりこんで）の各金融機関の金利表を比較検討して、

マンション購入は人生最大の買い物です。その程度の我儘を契約書に盛り込みたいですね。

最終的に利用する住宅ローンは、記載の住宅ローンにかかわらず、買主がその条件等において承諾するものに変更できるものとする。

この一文を契約書に盛り込みたいですね。